คดีที่ดิน

คดีที่ดิน

ในการฟ้องคดีเกี่ยวกับที่ดินนั้น ปัญหาที่ขึ้นมาสู่ศาลส่วนมากเป็นปัญหาเรื่อง การฟ้องขับไล่ออกจากที่ดิน ครอบครองปรปักษ์ ภาระจำยอม ทางจำเป็น ดังนั้นในการฟ้องหรือต่อสู้คดีเบื้องต้นควรจะทำความเข้าใจเกี่ยวกับเรื่องที่ดินว่า มีที่ดินประเภทใดบ้าง เพื่อเป็นประโยชน์แก่การที่จะร่างคำฟ้องหรือคำให้การต่อสู้คดี ในการศึกษาเกี่ยวกับที่ดินนั้น ควรศึกษาจากประมวลกฎหมายที่ดิน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้องประกอบกัน เพื่อให้ทราบความหมายของที่ดินและเอกสารต่างๆเกี่ยวกับที่ดินพร้อมทั้งสิทธิในที่ดินนั้น ดังนี้

ประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 1 ในประมวลกฎหมายนี้

"ที่ดิน" หมายความว่า พื้นที่ดินทั่วไป และให้หมายความรวมถึง ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ ชายทะเลด้วย

"สิทธิในที่ดิน" หมายความว่า กรรมสิทธิ์ และให้หมายความรวมถึง สิทธิครอบครองด้วย

"ใบจอง" หมายความว่า หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครอง ที่ดินชั่วคราว

"หนังสือรับรองการทำประโยชน์" หมายความว่า หนังสือคำรับรอง จากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว

"ใบไต่สวน" หมายความว่า หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อการ ออกโฉนดที่ดิน และให้หมายความรวมถึงใบนำด้วย

"โฉนดที่ดิน" หมายความว่า หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และให้หมายความรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจอง ที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว"

"การรังวัด" หมายความว่า การรังวัดปักเขต และทำเขต จด หรือคำนวณการรังวัดเพื่อให้ทราบที่ตั้งแนวเขตที่ดิน หรือทราบที่ตั้ง และเนื้อที่ของที่ดิน

"ทบวงการเมือง" หมายความว่า หน่วยราชการที่มีฐานะเป็น นิติบุคคลของราชการส่วนกลาง ราชการส่วนภูมิภาค หรือราชการ ส่วนท้องถิ่น

"คณะกรรมการ" หมายความว่า คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติ

"พนักงานเจ้าหน้าที่" หมายความว่า เจ้าพนักงานซึ่งเป็นผู้ ปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายนี้ และพนักงานอื่นซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้ง ให้ปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายนี้

"อธิบดี" หมายความว่า อธิบดีกรมที่ดิน

"รัฐมนตรี" หมายความว่า รัฐมนตรีผู้รักษาการตามพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน และตามประมวลกฎหมายนี้ 

เปรียบเทียบคำว่า "ที่ดิน" ตามประมวลกฎหมายที่ดิน VS "ที่ดิน" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ป.พ.พ. มาตรา 139 บัญญัติว่า อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือ ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็น อันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย

ดังนี้ คำว่า "ที่ดิน" ตามประมวลกฎหมายที่ดิน จึงแตกต่างกับคำว่า "ที่ดิน" ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพราะคำว่า "ที่ดิน" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หมายถึง พื้นดินทั่วไปเท่านั้น ส่วนที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินยังหมายความรวมถึง ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ เเละที่ชายทะเลด้วย

สิทธิในที่ดิน

"สิทธิในที่ดิน" ตามมาตรา 1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หมายความว่า กรรมสิทธิ์ และให้หมายความรวมถึง สิทธิครอบครองด้วย

จากคำจำกัดความดังกล่าว ในประมวลกฎหมายที่ดินจึงได้แบ่งสิทธิในที่ดินออกเป็น 2 ประเภท คือ

กรรมสิทธิ์ หมายถึง ที่ดินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์ ได้แก่ ที่ดินมีโฉนดที่ดิน นอกจากนี้ยังมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 645/2510 ได้วินิจฉัยว่า ผู้มีครอบครองที่บ้านที่สวนอยู่ตามกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จ บทที่ 42 ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น 

สิทธิครอบครอง หมายถึง ที่ดินที่เจ้าของมีสิทธิครอบครอง ได้แก่ ที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แบบ น.ส.3, น.ส.3 ก. หรือ น.ส 3 ข. ที่ดินมีใบจองหรือใบไต่สวน หรือ ส.ค. 1

เปรียบเทียบคำว่า "สิทธิครอบครอง" ตามประมวลกฎหมายที่ดิน VS "สิทธิครอบครอง" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

สิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน แตกต่างกับสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดินหมายถึงผู้มีชื่อใน น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส 3 ข. ใบจอง (น.ส. 2, น.ส. 2 ก.) ใบไต่สวน (น.ส. 5) เเละใบนำ 

ส่วนสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 

ป.พ.พ. มาตรา 1367 บุคคลใด ยึดถือ ทรัพย์สิน โดยเจตนา จะยึดถือ เพื่อตน ท่านว่า บุคคลนั้น ได้ซึ่ง สิทธิครอบครอง

ป.พ.พ. มาตรา 1368 บุคคล อาจได้มา ซึ่ง สิทธิครอบครอง โดยผู้อื่น ยึดถือไว้ให้

ดังนี้ จะเห็นได้ว่าสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ต้องมีการยึดถือทรัพย์สินนั้น ซึ่งในการยึดถือทรัพย์สินมีความหมายเพียงว่าได้เข้าครอบครองทรัพย์สินไว้เท่านั้น และการยึดถือไม่จำเป็นต้องยึดถือครอบครองทรัพย์สินนั้นไว้ด้วยตนเอง บุคคลอื่นอาจยึดถือหรือครอบครองแทน ก็ถือว่าเป็นการยึดถือ 

นอกจากนี้การยึดถือทรัพย์สินดังกล่าว จะต้องมีเจตนายึดถือเพื่อตน ซึ่งหมายความว่า มีเจตนายึดถือทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์ของตนเอง โดยไม่จำเป็นที่จะต้องมีเจตนาเป็นเจ้าของทรัพย์สิน เช่น ผู้เช่าบ้าน ผู้รับจำนำ ก็ถือได้ว่ายึดถือครอบครองทรัพย์สินไว้โดยเจตนาเพื่อประโยชน์ในการครอบครองหรือใช้เป็นหลักประกัน จึงสรุปได้ว่าหมายถึง สิทธิครอบครองตามความเป็นจริงนั่นเอง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 676/2519 วินิจฉัยว่า ผู้ที่มีชื่อในใบเสร็จเสียเงินบำรุงท้องที่ เป็นเพียงหลักฐานแสดงว่าผู้นั้นเป็นผู้เสียภาษีเท่านั้น ไม่ใช่หลักฐานแสดงว่าผู้นั้นมีสิทธิครอบครอง !!!

หนังสือเเสดงสิทธิในที่ดิน

หนังสือเเสดงสิทธิในที่ดิน เเบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือ

1 หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ หมายความถึงสถานที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิ์เพื่อรับรองว่าเป็นเจ้าของในที่ดินนั้นได้แก่

1.1 โฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดินมี 6 ชนิดคือ

• โฉนดที่ดินเเบบ น.ส. 4 ก.
• โฉนดที่ดินเเบบ น.ส. 4 ข.
• โฉนดที่ดินเเบบ น.ส. 4 ค.
• โฉนดที่ดินเเบบ น.ส. 4 
• โฉนดที่ดินเเบบ น.ส. 4 ง.
• โฉนดที่ดินเเบบ น.ส. 4 จ.

เกี่ยวกับโฉนดที่ดินนั้นเจ้าของจะต้องมีโฉนดที่ดินไว้ในครอบครองหากปรากฏว่าเจ้าของยังไม่ได้ครอบครองโฉนดที่ดินก็ยังไม่ถือว่ามีกรรมสิทธิ์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1260/2507

แม้เจ้าของที่ดินจะยื่นคำร้องขอออกโฉนดที่ดิน แต่ตราบใดที่เจ้าของยังไม่ได้ขอรับโฉนดที่ดินมา ที่ดินนั้นก็ยังไม่เป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน ผู้ถือที่ดินมีสิทธิครอบครองเท่านั้น ถ้ามีผู้อื่นมาแย่งกันครอบครองเพียงปีเดียว เจ้าของก็สิ้นสิทธิ

1.2 โฉนดเเผนที่ ออกตามพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน ร.ศ.127

1.3 โฉนดตราจอง ออกตามพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน ร.ศ.121 ต่อมาเปลี่ยนเป็น พระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน ร.ศ.124 มีเฉพาะมณฑลพิษณุโลก ในขณะนั้นได้แก่ จังหวัดพิษณุโลก สุโขทัย อุตรดิตถ์ และพิจิตร 

1.4 ตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์เเล้ว" ออกตามพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน (ฉบับที่ 6) พ.ศ. 2479

ดังนั้น โฉนดเเผนที่ โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์เเล้ว" ถือว่ามีค่าเท่ากับโฉนดที่ดินทุกประการ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 1 

2 หนังสือแสดงสิทธิครอบครอง หมายถึงเอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิ์เพื่อรับรองว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินนั้น แต่ไม่ได้รับรองถึงความเป็นเจ้าของในที่ดินนั้น คือ

2.1 หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตามมาตรา 1 ประมวลกฎหมายที่ดิน มี 3 เเบบ คือ

• น.ส. 3 ก. คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกให้แก่ผู้ทำประโยชน์ที่ดินที่ตั้งอยู่ในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ
• น.ส. 3 ข. คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกให้แก่ผู้ทำประโยชน์ที่ดินที่ตั้งอยู่ในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ
• น.ส. 3 คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินที่ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินที่ตั้งอยู่ในท้องที่อื่น ซึ่งไม่ใช่ท้องที่ตามข้อ 1 และข้อ 2

2.2 ใบจอง ตามมาตรา 1 ประมวลกฎหมายที่ดิน มี 2 เเบบ คือ

• น.ส. 2 คือ ใบจองที่ออกให้สำหรับที่ดินที่ตั้งอยู่ในท้องที่ที่รัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขตนายอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ
• น.ส. 2 ก. คือ ใบจองที่ออกให้สำหรับที่ดินที่ตั้งอยู่ในท้องที่อื่น ซึ่งไม่ใช่ท้องที่ตามข้อ 1

2.3 ใบไต่สวน ตามมาตรา 1 ประมวลกฎหมายที่ดิน มีเเบบเดียว คือ น.ส. 5 ซึ่งออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินซึ่งนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดินของตนและพนักงานเจ้าหน้าที่จะสอบสวนถึงรายละเอียดเกี่ยวกับประวัติของที่ดิน เขตที่ดิน ชื่อ และที่อยู่ของเจ้าของที่ดิน สภาพการทำประโยชน์ ภาระติดพันในที่ดินตลอดจนที่ดินทั้งที่ติดต่อ และพนักงานเจ้าหน้าที่จดรายละเอียดดังกล่าวไว้ในใบไต่สวนเพื่อเตรียมจะออกโฉนดที่ดิน

สรุปได้ว่า หนังสือซึ่งแสดงสิทธิครอบครองดังกล่าว เช่น หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ใบจอง และใบไต่สวน ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ คงเป็นหนังสือที่แสดงสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดินเท่านั้น

เป็นโจทก์ฟ้อง คดีที่ดิน หรือถูกฟ้องเป็นจำเลย

ทางสำนักงานของเรา ยินดีให้คำปรึกษาฟรี โดยไม่คิดค่าใช้จ่าย

ปรึกษาทนายณัฐวุฒิ อักษร Tel. 098-8275510

ติดต่อทางไลน์ เเอดไลน์ -> Line ID : lawyer37